Sammenligning af priser på kontorfællesskaber i Danmark og Sverige

Året 2025 står som et definerende år for det nordiske marked for kommerciel ejendom. Mens regionen historisk set har været betragtet som homogen af internationale investorer, har de seneste års økonomiske turbulens, renteændringer og geopolitiske forskydninger afsløret dybe strukturelle forskelle mellem de to hovedstæder, København og Stockholm. Denne rapport leverer en udtømmende analyse af omkostningerne ved at leje kontorlokaler og pladser i kontorfællesskaber (også kendt under betegnelsen coworking) i disse to metropoler. Formålet er at udstyre beslutningstagere, investorer og lejere med det nødvendige datagrundlag for at navigere i et marked præget af kompleksitet.

Vi befinder os i en periode, hvor den traditionelle kontorlejekontrakt er under pres. Virksomhedernes behov for agilitet har aldrig været større, og dette afspejles direkte i den eksplosive vækst – og efterfølgende konsolidering – af markedet for fleksible erhvervslokaler. Men hvor København i 2025 oplever en stabilisering præget af lav tomgang og høj efterspørgsel, kæmper Stockholm med historisk høje vakancerater og en lejer-drevet markedsdynamik.

Denne rapport vil ikke blot sammenligne listepriser. Vi dykker ned i de underliggende mekanismer: Hvordan påvirker den danske momslovgivning de reelle omkostninger for finansielle virksomheder i et kontorfællesskab? Hvilken rolle spiller den svenske krones svækkelse for internationale virksomheders etableringslyst i Stockholm? Og hvordan former lokale traditioner som den danske “frokostordning” den samlede totalomkostning (TCO) for en kontorplads?

Gennem en analyse baseret på data fra førende portaler som Lokalebasen, Ejendomstorvet, Yta.se og rapporter fra Colliers, JLL og Riksrevisionen, tegner vi et detaljeret billede af markedet i 2025.

1. Makroøkonomisk Kontekst og Strukturelle Drivere i 2025

For at forstå prisdannelsen på kontor i 2025 er det nødvendigt at dissekere de makroøkonomiske rammer, der definerer spillereglerne i henholdsvis Danmark og Sverige. Det er her, fundamentet for udbud og efterspørgsel støbes.

1.1 Valutadynamikker: DKK som Safe Haven vs. SEK under Pres

En af de mest afgørende faktorer for prissammenligningen i 2025 er valutakursforholdet. Den danske krone (DKK), der via fastkurspolitikken er bundet til Euroen, har fastholdt sin styrke. For internationale virksomheder betyder dette, at København nominelt set er en dyrere by at operere i, men også en by præget af forudsigelighed. Huslejeniveauerne er stabile, og købekraften er intakt.

I kontrast hertil har den svenske krone (SEK) gennemgået en turbulent periode frem mod 2025. Usikkerhed omkring Riksbankens rentepolitik og inflationsbekæmpelse har svækket kronen. Dette har en dobbelt effekt på markedet for erhvervsejendomme:

1. Investeringsflugt: Udenlandske investorer har været tilbageholdende med at placere kapital i svenske ejendomsporteføljer grundet valutarisikoen, hvilket har presset ejendomsværdierne ned.

2. Lejerrabat: For en dansk eller europæisk virksomhed er det blevet relativt billigere at etablere sig i Stockholm, når omkostningerne omregnes til hjemlig valuta. En plads i et kontorfællesskab, der koster 6.000 SEK, svarer i 2025 måske kun til ca. 4.000 DKK, hvilket ændrer konkurrencebilledet markant.

1.2 Renteudvikling og Investortillid

Ejendomsmarkedet er ekstremt rentefølsomt. I 2025 forventes det danske marked for kontorinvesteringer at genvinde momentum. Colliers rapporterer, at investorerne vender tilbage, drevet af den lave tomgang i København, som ses som en sikker havn (“safe haven”). Efterspørgslen er især rettet mod “prime” ejendomme – de bedst beliggende og mest moderne bygninger. Da byggeaktiviteten i København samtidig er blevet markant reduceret grundet høje byggeomkostninger, intensiveres konkurrencen om de eksisterende kvadratmeter.¹

Sverige står derimod i en anden situation. Mange svenske ejendomsselskaber er højt belånte og har været tvunget til at frasælge aktiver eller rekonstruere gæld. Rapporter fra Fastighetsägarna peger på en betydelig risiko for en svagere udvikling, potentielt forværret af global politisk usikkerhed, herunder det amerikanske præsidentvalgs konsekvenser.³ Denne usikkerhed forplanter sig til lejemarkedet, hvor virksomheder tøver med at binde sig til lange kontrakter, hvilket paradoksalt nok gavner sektoren for fleksible kontorfællesskaber, selvom det samlede marked lider.

1.3 Geopolitiske og Politiske Faktorer

Politisk stabilitet spiller også en rolle. I Danmark har regeringen gennemført reformer, der forenkler tilbudspligten ved salg af ejendomme, hvilket skaber en mere dynamisk transaktionsproces. I Sverige har fokus været på effektivisering af statens eget forbrug af lokaler. En rapport fra Riksrevisionen i 2025 kritiserer statslige myndigheder for “kostbar kvadratjagt” og ineffektiv udnyttelse af kontorlokaler. Dette politiske pres for at reducere det offentlige forbrug af kvadratmeter kan føre til, at store mængder kontorplads frigives til markedet, hvilket yderligere vil presse priserne ned i Stockholm.

2. Markedsanalyse: København (Danmark)

København fremstår i 2025 som et marked præget af disciplin og knaphed. Hvor andre storbyer kæmper med “kontordød” efter pandemien, har den danske hovedstad formået at fastholde en levende kontorkultur.

2.1 Udbud og Tomgang: En Kamp om Kvadratmeterne

Tallene taler deres eget tydelige sprog. Ifølge Lokalebasen ligger tomgangsprocenten for erhvervslokaler i København By på beskedne 3,1% i slutningen af 2025. Dette er et tegn på et sundt marked, hvor udbud og efterspørgsel er i tæt balance. I Københavns omegn (f.eks. Ballerup, Herlev) er tomgangen lidt højere, omkring 4,0%, men stadig lav i et internationalt perspektiv.

Denne lave tomgang er drevet af flere faktorer:

• Konvertering: Mange ældre kontorejendomme i København er over det seneste årti blevet konverteret til boliger eller hoteller, hvilket har reduceret den samlede bestand af kontorkvadratmeter.

• Beskæftigelsesvækst: København oplever fortsat vækst i kontorbeskæftigelsen. Særligt sektorer inden for life science, tech og grøn energi driver efterspørgslen.

• Geografi: København er en geografisk begrænset by, omgivet af vand, hvilket naturligt begrænser muligheden for uendelig ekspansion af “City”-området.

For virksomheder, der søger ledige kontorfællesskaber i Indre By (København K) eller de populære brokvarterer (Vesterbro, Nørrebro, Østerbro), betyder dette, at der er begrænset forhandlingsrum. Udlejerne sidder med de gode kort. Data viser, at der i visse måneder af 2025 har været perioder med nul registrerede ledige lejemål i specifikke kategorier i København K, eller at de hurtigt bliver absorberet.

2.2 Segmentering af Operatører i København

Markedet for kontorfællesskaber i København er modnet og segmenteret. Vi ser tre tydelige niveauer, der hver især henvender sig til forskellige lejertyper.

2.2.1 High-End / Premium Segmentet

Her finder vi operatører, der tilbyder mere end bare et skrivebord; de sælger en livsstil og prestige.

• Office Club: Med lokationer i historiske ejendomme som Brønnums Hus og Harsdorffs Hus, henvender Office Club sig til den kræsne lejer. Prisniveauet afspejler eksklusiviteten, med “Studio” pladser til 6.750 DKK/md og private suiter fra 9.500 DKK/md. Her er detaljer som TopBrewer kaffemaskiner og concierge-lignende service standard.

• BLOXHUB: Beliggende i den ikoniske BLOX-bygning ved havnefronten, er dette epicenteret for bæredygtig byudvikling. Priserne er høje, men inkluderer adgang til et unikt økosystem. En fast plads koster fra 4.600 DKK/md, mens et kontor til 4 personer koster 26.400 DKK/md.

• Matrikel1: Drevet af Mesh Community, placeret midt i det historiske centrum. Her er fokus på high-growth startups og investorer. Priserne for medlemskab starter omkring 2.650 – 3.950 DKK/md, med private kontorer prissat på forespørgsel.

2.2.2 Mid-Market og Netværksbaserede Fællesskaber 

Dette segment balancerer pris og faciliteter og har ofte et stærkt fokus på det faglige fællesskab.

• Symbion: En af pionererne i København, beliggende på Østerbro. Symbion er kendt for sit fokus på iværksætteri og videnstunge virksomheder. Priserne er konkurrencedygtige, og de tilbyder laboratoriefaciliteter, hvilket er unikt.

• Soho/Nohø: Beliggende i Kødbyen på Vesterbro, tilbyder Soho en rå, industriel og kreativ atmosfære. Det er populært blandt mediebureauer og tech-virksomheder. En fast plads koster her omkring 4.100 – 4.350 DKK/md, mens en flexplads kan fås for 1.750 DKK/md.

• Talent Garden: Med fokus på digital innovation tilbyder de både flex og faste pladser. Et “Full” medlemskab (fast plads) koster ca. 3.600 DKK/md.

2.2.3 Budget og Niche Segmentet

For freelancere og enkeltmandsvirksomheder, der blot har brug for en base.

• Republikken: En institution på Vesterbrogade. Kendt for sin café-stemning og åbenhed. Her kan man få adgang til workspace for lavere beløb, og stedet fungerer som et socialt knudepunkt for digitale nomader.

• V74: Et mindre fællesskab på Vesterbro, der tilbyder en intim atmosfære for omkring 40 virksomheder. Priserne er ofte lavere end hos de store kæder, og der er fokus på det nære fællesskab.

2.3 Prisstruktur og Kvadratmeterpriser i København

Når vi analyserer de rene lejeomkostninger, ser vi følgende niveauer for 2025:

Ser vi på traditionelle erhvervslokaler, ligger gennemsnitslejen for kontorer i København K i 2025 typisk mellem 1.800 og 2.500 DKK pr. m² årligt, men toplejemål handles til over 3.000 DKK pr. m². Dette gør, at kontorfællesskaber ofte er en økonomisk attraktiv løsning for virksomheder med under 10-15 ansatte, da man sparer udgifter til indretning, drift og fællesarealer.

3. Markedsanalyse: Stockholm

Stockholm-markedet i 2025 er en fortælling om en by, der forsøger at genopfinde sin kontorstrategi midt i en krise. Vakancen er høj, og magtbalancen er tippet til fordel for lejerne.

3.1 Vakancekrisen og Dens Konsekvenser

I 2025 rapporteres det, at vakancen på kontormarkedet i Stockholm er steget til alarmerende niveauer – op mod 14,6% i visse rapporter , og endnu højere i yderområderne. I det centrale Stockholm (CBD) er tomgangen også steget mærkbart. Dette skyldes en kombination af faktorer:

• Nybyggeri: En stor mængde nye kontorprojekter, planlagt under højkonjunkturen, er blevet færdiggjort netop som efterspørgslen er faldet.

• Hjemmearbejde: Svenske virksomheder har i højere grad end de danske institutionaliseret hybridarbejde, hvilket reducerer det daglige pladsbehov.

• Økonomisk Opbremsning: Den svenske økonomi har været hårdere ramt af inflation og rentestigninger, hvilket har fået virksomheder til at downsize.

Denne høje vakance har tvunget markedet for kontorfællesskaber til en hurtig modning. Hvor markedet tidligere voksede eksplosivt, ser vi nu en konsolidering. Antallet af lokationer er stagneret eller faldet let, da urentable enheder lukkes. Dog udgør coworking stadig en massiv andel af kontorbestanden i Stockholm City – hele 7%, hvilket er meget højt sammenlignet med København.

3.2 Segmentering af Operatører i Stockholm 

Stockholm har et meget veludviklet marked med store, dominerende kæder.

3.2.1 De Store Spillere 

• Convendum: En af de største aktører, kendt for høj kvalitet og premium placeringer. De har en meget stærk tilstedeværelse i CBD.

• Helio: En af de ældste operatører, der kombinerer moderne design med en stærk community-følelse. Helio er kendt for deres arkitekttegnede lokaler og fokus på læring og events.

• United Spaces: En tidlig pioner, der nu er en del af et større ejendomsselskab. De tilbyder store, professionelle miljøer, ofte i forbindelse med transportknudepunkter som Arlanda Express.

• WeWork: Har også en tilstedeværelse i Stockholm, men konkurrerer hårdt med de lokale giganter. Priserne her er dynamiske og afhænger af belægning.

3.2.2 Niche og Tech

• Epicenter: Stockholm er kendt som en “Unicorn Factory”, og Epicenter er hjertet i dette. Det er her, scale-ups og innovationsafdelinger bor. Priserne er høje, men netværket er uvurderligt.

• A House: Fokuserer på kreative industrier, mode og medier, ofte placeret i ikoniske brutalistiske bygninger (f.eks. det gamle arkitektskole).

3.3 Prisstruktur og Kvadratmeterpriser i Stockholm

Trods den høje vakance holder listepriserne i Stockholm sig nominelt høje, især i CBD.

*Omregningskurs estimeret 1 SEK = 0,66 DKK.

For traditionelle kontorer ligger “Prime Rent” i Stockholm CBD stabilt omkring 9.500 SEK pr. m² årligt. Det svarer til ca. 6.300 DKK pr. m². Det er altså markant dyrere pr. kvadratmeter at leje et konventionelt top-kontor i Stockholm end i København (hvor toppen er ca. 3.000-4.000 DKK). Dette forklarer paradokset: Selvom vakancen er høj, er priserne på de bedste adresser stadig astronomiske, hvilket driver mindre virksomheder mod kontorfællesskaber for at få adgang til prestigen uden at betale for spildplads.

4. Dybdeanalyse af Regulatoriske og Kulturelle Forskelle

Tal alene fortæller ikke hele historien. De reelle omkostninger og oplevelsen af at leje kontor i de to byer påvirkes kraftigt af skat og kultur.

En kritisk faktor for mange lejere i København er momsreglerne. I Danmark er udlejning af fast ejendom som udgangspunkt momsfritaget.

• Men kontorfællesskaber leverer en service (møbler, kaffe, reception), og er derfor typisk momsregistrerede. De skal lægge 25% moms på fakturaen.

• Dette er uproblematisk for de fleste handelsvirksomheder, der kan trække momsen fra.

• Problemet: Virksomheder uden momsfradragsret kan ikke løfte denne moms. For dem bliver en kontorplads til 5.000 DKK + moms reelt en omkostning på 6.250 DKK.

• Skatterådets Afgørelse: Et bindende svar fra Skatterådet har præciseret, at adgang til fællesarealer og kantine kan anses som en del af “virksomhedens lokaler”, hvilket har betydning for momsfradrag på forplejning. Det er komplekst, og lejere bør søge rådgivning.

• I Sverige er systemet med “frivillig skattskyldighet” for udlejning mere strømlinet, men danske virksomheder skal huske at lade sig momsregistrere i Sverige for at få momsen retur.

4.1 Frokostordningen: En Dansk Institution

En af de største kulturelle forskelle, der påvirker prissammenligningen, er frokosten.

• København: Her forventes det næsten, at et professionelt kontorfællesskab tilbyder en frokostordning. Det er en integreret del af hverdagen. Prisen er typisk 50-90 DKK pr. dag eller et fast beløb (f.eks. 1.200 DKK/md) oveni lejen.

  • Der gælder særlige skatteregler: Medarbejderen skal betale en mindstepris (typisk 15-20 kr. pr. måltid) for ikke at blive beskattet af “fri mad”.

• Stockholm: Her er kulturen anderledes. “Lunchförmån” findes, men det er langt mere almindeligt at gå ud på restaurant og spise “Dagens Lunch” (som ofte er billig og god) eller medbringe madpakke. Fælles kantiner i coworking spaces er sjældnere inkluderet i basispakken.

  • Konsekvens: Når man sammenligner priser, skal man huske, at en dansk pris ofte kan være ekskl. en dyr frokostordning, som man “bør” købe for at være en del af fællesskabet, mens man i Sverige har større frihed til at vælge fra.

4.2 Kontraktvilkår og Depositum

• Danmark: Standard i kontorfællesskaber er ofte 1-3 måneders depositum og 1-3 måneders opsigelse. For traditionelle lejemål er “uopsigelighed” på 3-5 år stadig udbredt, men under pres.

• Sverige: Grundet den høje vakance er udlejere i 2025 mere villige til at forhandle. Man ser oftere kortere opsigelsesvarsler og lavere krav til bankgarantier, da udlejerne desperat mangler lejere til at fylde de tomme kvadratmeter.

5. Komparativ Syntese: Hvor får man mest for pengene i 2025?

 Hvis vi samler trådene, tegner der sig et nuanceret billede.

København er “Best in Class” for stabilitet og netværk.

Hvis din virksomhed søger et stabilt miljø med høj forudsigelighed, er København attraktiv. Priserne er høje, men du ved, hvad du får. Kvaliteten af de førende kontorfællesskaber (Office Club, BLOXHUB) er i verdensklasse, og netværksmulighederne er enorme i en by, hvor alle kender alle. Men vær forberedt på at betale prisen – både i husleje og i manglende fleksibilitet hos udlejer.

Stockholm er “Best for Value” (hvis man er dansk).

For en dansk virksomhed er Stockholm i 2025 et “Loch Ness” af muligheder. Den svage svenske krone kombineret med den høje vakance gør, at man kan få adgang til ekstremt lækre faciliteter (pool, fitness, tagterrasser) for en pris, der omregnet til DKK er meget konkurrencedygtig. Man kan forhandle sig til vilkår, der ville være umulige i København. Men man skal være opmærksom på markedets volatilitet. 

Tabel: Totalomkostning (TCO) Eksempel

Estimat for 1 medarbejder i 2025

Note: Dette er et stiliseret eksempel. Reelle priser varierer.

Som tabellen indikerer, ender totalomkostningen ofte med at være bemærkelsesværdigt ens, når valutaen indregnes. Forskellen ligger i, at man i Stockholm for de samme penge ofte får adgang til en bygning med højere finish og flere faciliteter grundet den hårde konkurrence om lejerne.

6. Fremtidsudsigter mod 2030

Kigger vi frem mod slutningen af årtiet, forventes tendenserne at fortsætte, men med modifikationer.

• København: Vil forblive et “stramt” marked. Byudviklingsprojekter som Lynetteholmen ligger langt ude i fremtiden, så udbuddet i centrum vil forblive knapt. Priserne vil sandsynligvis stige i takt med inflationen.

• Stockholm: Forventes at absorbere vakancen langsomt. Vi vil se en storstilet konvertering af ældre kontorer til boliger for at løse boligkrisen, hvilket på sigt vil balancere markedet. Priserne vil stabilisere sig, men lejers marked vil bestå nogle år endnu.

For investorer og lejere er budskabet klart: I 2025 skal man i København fokusere på at sikre sig adgang til de rigtige kvadratmeter før naboen, mens man i Stockholm skal fokusere på at forhandle den bedst mulige aftale hjem i et marked, der svømmer i muligheder.

Anbefaling til Lejere

1. I Danmark: Vær tidligt ude. De gode pladser hos Matrikel1 eller BLOXHUB har ventelister. Tjek din momsstatus grundigt før underskrift.

2. I Sverige: Udnyt krisen. Bed om rabat. Bed om opgradering til større kontor. Brug valutaen til din fordel. Og overvej placeringer lidt uden for “Guldtrekanten” (f.eks. Södermalm), hvor prisen falder drastisk, men “vibes” er høje.